ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
24 марта 2014
Ведущий специалист-эксперт - А. Москаленко
Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, право собственности на которое, в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.
Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3 ст. 25 Закона о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4 ст. 25 Закона о регистрации).
При этом разрешение на строительство запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, самостоятельно, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
Необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
- созданное без получения на это необходимых разрешений;
- созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного из указанных признаков строение признается самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом и подлежит государственной регистрации на основании соответствующего судебного акта.
Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда.
Особенность незавершенного строительством объекта состоит в том, что данный объект является изменяющимся. Застройщик вправе зарегистрировать текущие изменения объекта-изменения площади, этажности и т.д.
В случае совершения сделки по отчуждению незавершенного строительством объекта застройщик обязан зарегистрировать право собственности на данный объект. Изменение объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, в результате дальнейших действий по строительству отражается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) путем внесения изменений записи, содержащие описание объекта. В частности, изменению подлежат записи об объеме выполненных строительно-монтажных работ (проценте готовности объекта).
В случае, если строительство завершено и объект сдан в эксплуатацию, то право на него регистрируется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и выдается новое свидетельство о государственной регистрации права.
Для проведения государственной регистрации прав на такие объекты необходимо представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
- документы, подтверждающие право на земельный участок, предоставленный для строительства заявленного к регистрации объекта недвижимости.