Заместитель начальника Зимовниковского отдела - Е.Б. Салтовская
Расторжение договора аренды недвижимого имущества и погашение регистрационных записей
Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с российским законодательством.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
- соглашение сторон;
- решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной;
- решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и самим договором;
- односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В случае, если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
В случае если Вы на законном основании требуете от вашего арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться за расторжением договора в суд.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
При погашении записи в ЕГРП по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется соответствующее уведомление.
Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 14.10.2013 № 03-05-06-03/42728 приводит разъяснения по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
На основании указанного письма, государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды подпадает под действие подпункта 8.2 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации, на основании которого за совершение данного юридически значимого действия государственная пошлина не уплачивается.